Comment fonctionne le viager ? Tout ce qu’il faut savoir

Le viager est une transaction immobilière ancienne, qui connaît aujourd'hui un regain d'intérêt. Le mécanisme est a priori simple : un propriétaire (le crédirentier) vend son bien immobilier à un acquéreur (le débirentier) en échange d'un versement initial et d'une somme mensuelle versée à vie. Néanmoins, cela ne s'improvise pas. On vous explique tout ce qu’il faut savoir.

En bref

Le viager permet à un senior de vendre son bien en échange d’un capital initial (bouquet) et d’une rente versée à vie, tout en continuant souvent à y habiter.
Il existe deux formes : viager occupé (le plus courant) et viager libre (le vendeur quitte les lieux immédiatement).
La téléassistance complète utilement ce dispositif en assurant la sécurité du vendeur au quotidien, notamment en cas de chute ou de malaise.

Qu’est-ce que le viager ?

La transaction qu’est le viager s'articule autour de trois piliers :

Le bouquet : le capital versé comptant le jour de la signature de l'acte authentique chez le notaire. Il n'est pas obligatoire mais reste très fréquent (généralement 20 à 30 % de la valeur du bien) ;
La rente viagère : la somme versée périodiquement (en général mensuellement) au vendeur jusqu'à son décès. Son montant est calculé selon l'espérance de vie du vendeur, la valeur du bien et le montant du bouquet ;
L'aléa : la condition sine qua non du contrat. La durée de vie du vendeur doit être inconnue. Sans cet aléa, la vente peut être annulée.

Viager occupé et viager libre : quelles différences ?

Il est important de distinguer les différentes formes de viager, car elles répondent à des objectifs distincts.

Le viager occupé

La plupart du temps, le viager est « occupé ». Le vendeur conserve alors le droit d'usage et d'habitation (DUH). Il continue de vivre chez lui jusqu'à la fin de ses jours (ou jusqu'à son départ volontaire, par exemple en EHPAD), tout en percevant des revenus complémentaires. L’acheteur, de son côté, ne peut jouir du bien immédiatement, mais le prix du bien subit une décote importante (liée à l'occupation).

Le viager libre

Dans le cas du viager libre (situation plus rare), le vendeur quitte les lieux dès la signature. L'acquéreur dispose alors de suite du bien pour l'habiter ou le louer. Pour le vendeur, la rente est plus élevée car il n'y a pas de décote d'occupation. Cela permet par exemple de financer une place en maison de retraite. L’acheteur, lui, doit fournir des efforts financiers plus conséquents, mais peut générer des revenus locatifs immédiatement.

Le viager, une solution « gagnant-gagnant » avec tout de même quelques risques

Le viager est souvent présenté comme un pari sur la mort, mais il s’agit surtout d’une protection financière pour les deux parties.

Pour le vendeur (le senior) : c’est l’opportunité d’améliorer son niveau de vie. Le bouquet permet en effet de disposer d'un capital pour des projets, tandis que la rente agit comme un complément de retraite. De plus, la fiscalité est avantageuse.
Pour l’acheteur : c'est un investissement immobilier, qui permet de se constituer un patrimoine sans recourir au crédit bancaire.

Comme toute transaction, le viager comporte des risques, comme le risque de longévité (pour l’acheteur). Si le crédirentier vit au-delà de son espérance de vie statistique, le coût final du bien peut dépasser sa valeur vénale. Les vendeurs, de leur côté, s’exposent surtout au risque d’impayé. Il est donc impératif d'inclure une clause spécifique dans l'acte de vente, permettant d'annuler la vente en cas de défaut de paiement.

La téléassistance : le complément indispensable au viager

Pour les vendeurs, le recours au viager intervient souvent à un âge avancé, à un moment où les revenus de la retraite ne suffisent plus à couvrir les besoins liés à la dépendance ou à la santé. Souvent veufs, sans enfants ou avec des enfants éloignés géographiquement, ces seniors souffrent parfois d'un isolement marqué. Si le viager leur apporte une sécurité financière, il ne résout pas la fragilité liée à la solitude au quotidien.

C’est dans ce cadre que la sécurisation du logement, par exemple via la téléassistance, revêt tout son sens. La solution, qui peut prendre la forme d’un bracelet détecteur de chute, d’une montre connectée seniors, d’un pendentif ou encore de capteurs discrets, permet d'alerter instantanément un centre d'écoute en cas de malaise, de chute ou d'angoisse. Pour une personne isolée, c'est la garantie qu’elle ne restera pas sans secours. Les équipements de téléassistance aident les seniors à préserver leur autonomie et leurs proches sont rassurés. Dans le cadre d'un viager, on peut même considérer que le maintien du vendeur chez lui, dans des conditions sûres, participe à la bonne exécution du contrat.